近年来，随着我国房地产市场的持续升温，住房抵押贷款业务也呈现出爆发式增长。随之而来的问题也逐渐显现，为了防范金融风险，收紧住房抵押贷款成为政策调整的重点。本文将从政策背景、影响分析、应对策略等方面进行探讨。

一、政策背景

近年来，我国房地产市场经历了高速发展，房价持续上涨，购房需求旺盛。为了满足居民购房需求，银行等金融机构纷纷推出住房抵押贷款业务。过度的信贷投放导致房地产泡沫风险加剧，甚至引发金融风险。为了防范金融风险，央行等监管部门开始对住房抵押贷款业务进行调整。

表格1：近年来我国房地产市场主要政策

二、影响分析

1. 对房地产市场的影响

收紧住房抵押贷款政策对房地产市场产生了一定影响。购房需求受到抑制，房价增速放缓；部分房企资金链紧张，甚至出现破产风险。

2. 对金融机构的影响

收紧住房抵押贷款政策对金融机构也带来一定影响。一方面，银行等金融机构贷款业务规模收缩，利润空间受到压缩；另一方面，金融机构需加强风险管理，防范金融风险。

3. 对居民的影响

收紧住房抵押贷款政策对居民购房行为产生一定影响。一方面，居民购房压力加大，部分居民可能会放弃购房计划；另一方面，已有住房贷款的居民还款压力增加。

三、应对策略

1. 政策层面

（1）加强房地产市场监管，遏制房价过快上涨；

（2）调整住房抵押贷款政策，降低信贷风险；

（3）加大对房地产企业的支持力度，缓解其资金压力。

2. 金融机构层面

（1）优化信贷结构，降低对房地产市场的依赖；

（2）加强风险管理，防范金融风险；

（3）创新金融产品，满足居民多元化需求。

3. 居民层面

（1）理性看待房地产市场，避免盲目跟风购房；

（2）合理规划财务，确保家庭财务安全；

（3）关注政策调整，做好购房准备收紧住房抵押贷款。

收紧住房抵押贷款政策是我国金融监管部门为防范金融风险、稳定房地产市场而采取的一项重要措施。面对政策调整，各方应共同努力，确保房地产市场平稳健康发展。在此过程中，我们要保持清醒头脑，理性看待房地产市场，避免盲目跟风购房，共同为我国房地产市场注入新活力。

2025银行全面收紧抵押贷款政策

2025年银行在抵押贷款政策方面确实有所收紧，但并非全面收紧，而是针对不同领域和条件进行了结构化调整。

一、收紧的领域和条件

房地产和基建领域：信贷新政对房地产和基建等领域的抵押贷款要求更高，房产抵押贷对征信相比以往要求更高，显示出银行在这些领域的收紧态度。贷款新规影响：下半年的贷款新规导致银行放款额度收紧、审批标准全面升级，使得贷款计划可能更加困难。例如，新规要求银行必须在合同首页用粗体标注综合年化利率，且不得超过24%，从法规层面规避了高利率贷款的存在，这也可能导致部分借款人面临拒贷。二、未收紧或受支持的领域

国家战略产业：小微企业、科技、绿色产业、新能源、半导体等国家战略产业仍然受到银行的支持。消费贷：部分银行将消费贷提额至50万，还款期限最长可达7年，显示出银行在消费贷领域的支持力度。综上所述，2025年银行在抵押贷款政策方面进行了结构化调整，针对不同领域和条件进行了收紧或支持。因此，在申请抵押贷款时，借款人需要了解具体的政策要求，并根据自身情况选择合适的贷款产品和银行。

再度收紧!深圳房产抵押经营贷也要参照政府指导价

（记者潘玉收紧住房抵押贷款蓉）深圳住建局发布的二手房指导价，已在各个环节推行。

3月1日，有消息称深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。证券时报记者了解到，深圳已有两家银行开始实施，预计其他银行也将效仿。

今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。目前，指导价已经在深圳四大行实施，光大银行、民生银行、北京银行深圳分行以及深圳农村商业银行也加入了队伍，参考指导价来发放房贷。

经营贷抵押房产评估按指导价打折

“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积×指导价单价×7成。目前中行已经停止递件。”

3月1日，有消息称经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折。证券时报记者向深圳银行人士处了解到，中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷抵押房产的评估，以指导价为基准打折。

过去，银行对中小企业发放以住房为抵押的经营贷时，会找评估公司报价，并在报价基础上打7折，留出安全边际。由于房价多数时候是走在上升通道，评估公司的报价一般比市场实时的成交价格低，但评估公司每隔一段时间会调整评估价。

有银行业人士告诉证券时报记者，虽然评估价低于实时市场成交价，但仍比新发布的指导价高出不少。也就是说，现在个人申请住房抵押贷款，能获得额度将会减少。上述人士预计，后续其他银行也会跟进。

深圳四大行均已执行指导价放贷

2月8日，深圳市住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，二手房指导价格的形成，是以近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。

深圳最早响应住房指导价的是光大银行深圳分行。很快，越来越多的深圳银行加入这个队伍，有银行是正式发文，有银行则是口头通知。

建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

几乎同时，农行深圳分行也表示，新政下发前的二手房贷款按原有制度执行，新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细收紧住房抵押贷款则正在研究制定中。

很快，四大行深圳分行都响应了政府指导价。2月底，总部位于深圳的深圳农商行也做出了类似表态。

房贷按指导价上浮15%

指导价毕竟只是参考，银行放贷需要基于市场实际情况，按道理应允许有一定的偏离度。这个偏离度到底可以有多大？

曾有人在微博发布消息称，二手楼按照指导价放款，可以上浮15%，即如果指导价10万/平，可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。但上述消息并没有得到银行的确认，包括被点名的两家银行也未置可否。

招商银行深圳分行对证券时报记者表示，该行将严格执行监管要求。建设银行深圳分行则表示，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，该行将二手房成交参考价格作为个人再交易贷款发放的重要参考依据，具体实施细则还在进一步研究和完善中。

多地严查经营贷违规流入楼市

2020年以来，政府鼓励银行对小微企业主发放房贷，让部分人看到了钻政策漏洞的机会。

相比住房按揭贷款，经营贷价格更便宜且有额度，于是有购房者想出办法，先借钱全款买房，再以住房为抵押，向银行套取经营贷拿来还买房的贷款。

监测到这个动向，去年以来，多地监管部门发文，严查经营贷违规进入楼市。

据证券时报记者了解，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。

上海地区银行对消费贷、经营贷展开自查追溯期，也接近6个月。今年1月底，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

北京银保监局2月20日在官网上表示，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。

稍早一段时间，广东银保监局通过窗口指导、监管提示约谈等方式，部署全辖区银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程。

居民住房贷款10多年来首次减少,这释放了什么信号

众所周知，“房贷荒”来势汹汹，源于“五档分类”贷款集中管理制度，一条条“红线”划下，银行信贷额度收紧，包括房地产企业贷款和个人住房贷款都受到影响。包括持续了大半年的房贷利率提高、房贷审核和放款时间延长，甚至个别地区银行宣称停止二手房贷款业务，都与“房贷荒”息息相关。

住房公积金贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房贷款，也就是银行按揭贷款；只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

在70个大中城市中，有28个城市的房价跌回了两年前，占比高达40%，而且其中还有10多个省会城市，比如郑州、哈尔滨、济南、南昌、太原等大城市。当前的房地产市场仍然缺少信心，从去年下半年以来，恒大等多家房地产巨头接连出现资金问题，恒大至今尚未完全解决项目停工的难题，虽有部分楼盘被央企“接手”，但是大部分项目还处于停工状态，整个市场也处于持币观望的态度。

地方住房公积金管理中心都有最高额度限制收紧住房抵押贷款，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款，这两种贷款合起来称之为组合贷款。

此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理，组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。纷纷打折促销，楼盘降价跳水屡见不鲜，这直接导致大部分人开始进入观望状态。